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¿Puede un arrendador ser responsable por la mordedura del perro de un inquilino en Kentucky?
Que te muerdan da miedo, y enterarte de que el perro pertenece a un inquilino, mientras que el edificio es propiedad de otra persona, hace que todo sea aún más confuso. En Kentucky, un arrendador puede ser responsable por la mordida del perro de un inquilino, pero, por lo general, esto depende de lo que el arrendador supiera, de lo que pudiera controlar y de lo que permitiera el contrato de arrendamiento.
Las reglas cambiaron en 2017 y la Suprema Corte de Justicia de Kentucky las revisó en 2025, por lo que algunas explicaciones más antiguas podrían estar desactualizadas.
El bufete de abogados Schafer En Louisville, ha representado a residentes de Kentucky que han sufrido lesiones durante más de 30 años, y Mike Schafer trabajó en un bufete especializado en la defensa de aseguradoras antes de abrir su propio despacho. Si te gustaría hablar sobre lo que pasó, una consulta gratuita podría ser un buen primer paso.
Lo que necesitas saber
- La ley de Kentucky sobre mordeduras de perro establece que el dueño del perro es responsable, incluso si el perro nunca había mordido a nadie antes.
- Desde 2017, un arrendador que alquila una propiedad y vive en otro lugar, por lo general, no se considera el propietario.
- Una demanda por negligencia contra un arrendador aún puede seguir adelante, tal como lo confirmó la Suprema Corte de Kentucky en 2025.
- La notificación y el control son los aspectos más importantes, es decir, lo que el arrendador sabía y lo que podía modificar.
- En Kentucky, por lo general, se cuenta con un año para presentar una demanda por lesiones.
Si el perro de un inquilino te lastimó, el bufete de abogados Schafer te ofrece una consulta gratuita para analizar tus opciones.
¿Es el arrendador el dueño del perro de un inquilino en Kentucky?
En general, no. Desde 2017, la definición de «propietario» en los Estatutos Revisados de Kentucky (KRS) 258.095 solo se aplica a un arrendador en casos muy específicos, y un arrendador que alquila una propiedad y vive en otro lugar por lo general no se encuentra entre ellos. Un estudio de 2012 Kentucky El fallo de la Corte Suprema había ido más allá, y los legisladores modificaron la redacción posteriormente para hacerla más específica. Eso deja la cuestión de la negligencia, que se refiere a si el arrendador actuó con descuido.
¿En qué casos puede considerarse que un arrendador ha actuado con negligencia por la mordedura del perro de un inquilino?
Un arrendador puede ser considerado negligente cuando tenía conocimiento de la existencia de un perro peligroso y tenía la capacidad de actuar. Esta demanda por responsabilidad civil del propietario de un inmueble se diferencia de la responsabilidad objetiva porque la persona lesionada debe demostrar que el propietario no cumplió con un nivel razonable de cuidado.
Aviso: Lo que sabía el arrendador
La notificación suele presentarse en formato impreso, como quejas de vecinos, un informe anterior sobre una mordedura o correos electrónicos dirigidos a un administrador de la propiedad.
Control: Lo que el arrendador podría cambiar
Por lo general, un arrendador tiene más autoridad sobre las áreas comunes, como los patios, los pasillos y los estacionamientos, que sobre el interior de la unidad del inquilino. Este control también abarca las medidas que el arrendador podría tomar, como hacer cumplir una política sobre mascotas o reparar una puerta que esté rota.
Mike trabajó en un bufete especializado en defensa de aseguradoras antes de abrir su propio despacho, por lo que sabe bien cómo las aseguradoras evalúan lo que el propietario sabía sobre un perro y qué medidas tomó al respecto.
¿Qué cambió el caso Deramos contra Anderson Communities?
En febrero de 2025, el Tribunal Supremo de Kentucky dictaminó que una demanda por negligencia presentada por un inquilino contra un arrendador puede seguir adelante incluso cuando no se aplica la responsabilidad objetiva. En Deramos contra Anderson Communities, una inquilina de Louisville y su shih tzu fueron atacados en un área común por un perro que, según ella, era un pitbull sujeto a restricciones. Los magistrados devolvieron el caso al Tribunal de Circuito de Jefferson sin determinar quién tenía la culpa. Los hechos específicos de cada edificio e incidente siguen siendo importantes.
Si no sabes por dónde empezar, una consulta gratuita con el bufete de abogados Schafer podría ayudarte a entender cuáles son tus opciones.
¿Cómo puede afectar un contrato de arrendamiento a la demanda por mordedura de perro de un inquilino?
Un contrato de arrendamiento puede indicar lo que el arrendador permitía, lo que prohibía y qué grado de control ejercía. Una política sobre mascotas o una restricción de razas puede servir como evidencia de lo que el arrendador sabía, pero un contrato de arrendamiento no genera responsabilidad por sí solo. Una cláusula que haga responsable al inquilino por el perro, por lo general, no es vinculante para un visitante que nunca la haya firmado. Las directrices federales de HUD Además, trata a los animales de asistencia de manera diferente a las mascotas, lo que podría limitar las acciones que un arrendador podría tomar. Si te lastimaste, pide el contrato de arrendamiento y cualquier política sobre mascotas lo antes posible.
¿Qué debes hacer si te muerde un perro en una vivienda de alquiler?
Empieza por la atención médica, luego, guarda los detalles mientras aún los recuerdas.
- Busca atención médica y guarda todas las facturas, las notas clínicas y las fotos de la lesión.
- Informa de la mordedura a Servicios Metropolitanos para Animales de Louisville al 502-473-PETS y al Departamento de Salud Pública y Bienestar del Área Metropolitana de Louisville, que se encarga de los reportes de mordeduras y del control de la rabia.
- Anota los nombres del inquilino, del propietario y de cualquier administrador de la propiedad, además del lugar donde ocurrió la mordida.
En Kentucky, por lo general, se cuenta con un año para presentar una demanda por lesiones según el KRS 413.140, y un abogado especializado en casos de mordeduras de perro por parte de propietarios puede reseña lo que hayas reunido mucho antes de que se acerque esa fecha límite.
Preguntas frecuentes sobre la legislación relativa a las mordeduras de perro
¿Puedo demandar tanto al inquilino como al propietario?
Sí, en una demanda por lesiones se puede nombrar a más de una parte. En Benningfield contra Zinsmeister, en un caso de la Suprema Corte de Kentucky de 2012, la madre de un niño demandó tanto al dueño del perro como a los propietarios del inmueble. Un abogado puede analizar quién podría ser responsable y qué pólizas de seguro podrían aplicarse.
¿Y si el perro me mordiera fuera de la propiedad rentada?
Es más difícil presentar una demanda contra el propietario. La sentencia Benningfield de 2012 limitó la responsabilidad del propietario, según la norma anterior, a las mordeduras que ocurran dentro del inmueble o en sus inmediaciones, y para que se considere negligencia, es necesario que el propietario haya tenido algún tipo de control sobre el lugar donde te lesionaste. Si ese es tu caso, primero obtén el nombre y la dirección del dueño del perro.
¿Y si el propietario vive en el mismo edificio?
Eso puede cambiar la respuesta. La norma de 2017 considera al arrendador como propietario cuando este es dueño y ocupa el inmueble, y la Suprema Corte de Kentucky reiteró ese punto en el caso Deramos. Un dúplex en el que el arrendador vive en una de las unidades puede ser un ejemplo, por lo que vale la pena mencionar quién vive dónde cuando hables con un abogado.
¿Podría ser responsable también una empresa de administración de propiedades?
Puede ser. La empresa de Deramos, Anderson Communities, era dueña y administradora del complejo de departamentos, y en una demanda por negligencia se analiza quién tenía el control y estaba al tanto del problema. Los correos electrónicos con un administrador o los registros de quejas de la empresa podrían ayudar a determinar quién era esa persona.
El Despacho de Abogados Schafer: Tu bufete de abogados especializado en lesiones personales en Louisville
Si te muerde un perro en una vivienda rentada, te quedas con gastos médicos y un montón de dudas sobre quién debe hacerse cargo de ellos, y la respuesta suele estar en documentos que aún no has visto, como el contrato de arrendamiento, la política sobre mascotas y quejas anteriores relacionadas con el perro.
Mike Schafer trabajó en un bufete especializado en defensa de aseguradoras antes de abrir su propio despacho, y ha visto lo rápido que esos expedientes pueden influir en una reclamación.
Si te gustaría que alguien revisara lo que tienes, Póngase en contacto con nuestra firma hoy mismo y podemos analizar cuál es tu situación actual (y cuánto podría valer).
